房屋漏水未获解决 业主拒交物业费

　　法院：业主应向开发商主张权利，不能以此为由拒交物业费

　　□记者 陈琦 通讯员 陈苗 陈莹莹

　　小区物业服务好不好，关系到小区业主的切身利益。如果物业服务不到位，那么，业主还需要支付物业费吗?近日，仙游县人民法院就审理了这么一起案件。

　　蒋某是仙游某小区业主，因蒋某长期未支付物业管理费用，小区物业管理服务公司将蒋某起诉至仙游法院，要求蒋某支付自2014年1月1日至2021年12月31日期间拖欠的物业管理费、公摊水电费及违约金。

　　仙游法院经审理查明，物业公司与业主签订的《物业管理委托合同》中明确了物业管理费收费标准、物业服务范围、物业服务期限等内容。案件审理过程中，蒋某称其房屋存在因质量缺陷导致的漏水问题。漏水的问题自2014年来一直存在，蒋某多次与开发商及负责该小区物业服务的物业公司沟通，均未得到妥善解决，物业公司也未履行联系开发商进行维修的基本义务，故蒋某不同意支付上述期间的物业费用。物业公司称房屋质量问题系开发商责任，并非物业公司服务问题所致。

　　近日，经法官多次沟通协调，双方达成调解，物业公司同意对该房屋自2014年1月份之后的物业费用打折收取，并承诺后续会联系维修人员进行房屋维修。蒋某接受了该调解方案，并当场交纳了物业费。

　　法官说法

　　物业费是物业服务人所提供服务的对价，如果物业服务质量与物业费差距较大，根据质价相符原则，可以依法酌情考虑业主提出减收物业费的要求，但只要物业服务企业提供了服务，业主就不能以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳全部物业服务费用。

　　物业服务的质量标准应通过物业服务合同予以约定，如果业主认为物业服务人未提供服务或提供的服务不符合约定，可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业服务人进行整改。如果协调不成，需要通过诉讼途径解决的，该事项的处理应从服务区域内业主整体的意见、利益出发，应由业主委员会作为原告进行诉讼，但有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼。

　　本案中，业主蒋某业主以房屋质量存在问题拒交物业服务费用，不能得到支持。开发商是房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，但开发商和物业服务人为两个不同的民事主体，应独立承担民事责任，且属于房屋质量问题导致漏水、渗水，与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，业主蒋某应另行向开发商主张权利，不能以此为由拒交物业费。

　　现实生活中，还存在部分小区业主以自己没入住房屋为由拒交物业费。其实，小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。因此，只要物业服务人进行了物业管理服务，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当交纳相应物业费。

　　法官提醒

　　物业服务质量的提高、小区和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。业主应当自觉及时履行合同约定义务，按时交纳物业费，认为物业服务不到位或者履职不力时，通过正当途径维护自己的权益，而不是拒交物业费。另外，物业公司应当主动站在业主的角度，虚心听取和接收业主合理的意见和建议，在物业服务区域内，按照合同约定为业主提供物业服务，不断改进物业管理服务，提高物业服务水平和质量，促进业主与物业公司良性、和谐相处。