违规装修引发矛盾 业主质疑管理缺位

　　律师：12小时内应上报违规行为，物业管理存在瑕疵

　　□记者余晶

　　日前，家住厦门市思明区禾丰新景小区的谢女士向记者反映，她家楼上的业主装修存在违规外扩的行为，且在装修时，将她家的天花板打穿，至今未修补。谢女士称多次向物业、城管等部门反映，但楼上业主的违规行为始终未整改到位。对此，记者展开调查。

　　现场：楼上业主装修违规外扩

　　5月20日，记者来到禾丰新景小区。谢女士的家位于174号12楼，在谢女士的引导下，记者看到天花板的承重梁旁有两处破损，破损口约两拇指粗细。“较大的破损点被打穿，但是他们当天就把洞口补上了。”谢女士说。

　　谢女士告诉记者，去年11月底，有天她下班回家看到阳台的窗户和地板有很多灰尘，抬头看到天花板也被打穿了两个洞。“我去找楼上的业主，回复说是装修师傅用膨胀螺栓打穿的，当时有说我们找人来补，她付钱，或者他们直接找人修补，但之后也没下文。”

　　之后的接连几天，谢女士发现家里的窗台被弄得到处是沙土灰尘，上楼询问一直被弄脏的原因，意外发现楼上阳台和阳台一侧卧室的外立面墙被破坏了，并装起了防盗网。

　　谢女士向记者展示了当日拍摄到的视频和图片介绍说：“外扩的部分已经铺上水泥。我还纳闷我家天花板为什么会被膨胀螺栓打穿，原来是他们家要借助钢钉、螺栓等工具固定外扩部分。”

　　谢女士认为，楼上业主违规装修防盗网，影响自家采光，同时她对外扩部分的安全性也表示质疑，“倒板下面完全没有空间做支撑了，我们家有孩子，楼下不远处还有幼儿园，很危险。”

　　质疑：物业、城管管理不到位

　　之后，谢女士多次向小区龙湖物业、嘉莲城管中队等部门投诉。但截至目前，防盗网下伸部分未彻底切除，谢女士质疑物业管理不到位，城管存在怠于执法的行为。

　　根据2021年11月26日物业提供的违章整改通知书显示，11月25日，物业巡逻发现谢女士楼上的住户存在防盗窗外扩的违规行为，要求恢复原状。

　　但谢女士表示，物业并没有负起管理职责，开具了违章整改通知书后，楼上住户后续仍在施工，“拉了水电，装起空调外机，甚至在卧室又隔出了个小房间做卫生间。”

　　同年11月27日，谢女士通过12345投诉，嘉莲城管中队介入监管整改。“我们多次到现场，但由于疫情原因，违规业主在龙岩无法入厦，导致我们无法入户查看。”思明城管有关负责人表示。直到一个月后，城管、社区物管、派出所片警、物业与双方业主到物业会议室及现场协调，城管执法人员到现场查看，确认该室存在扩建及增设墙体的行为，并对违章部分开具违章整改通知单，限期业主3天整改到位。

　　但谢女士表示，直到今年1月7日嘉莲城管对该室开出责令停水停电通知前，楼上都未整改完，并且还在继续施工，给另一侧的窗户安装上了铝合金。此外，2月16日，城管部门在未整改完全的情况下，给违规业主恢复用水用电。

　　回应：已履行监管职责

　　面对谢女士的质疑，龙湖物业表示他们无权阻止业主的正常装修行为，“业主安装水电、空调外机、铝合金等这些都属于正常的装修行为。”

　　1月26，因拒不配合整改增设室内墙体和拆墙扩窗的违法行为，嘉莲城管依据相关法律规定，开出行政执法通知书，并责令违规业主到嘉莲城管接受问询。

　　“在无法入户的情况下，我们积极劝导当事人自行整改，并告知违法行为必须承担的法律后果，同时做好调查取证工作。”嘉莲城管中队执法人员表示。之后，违规业主表示会配合整改，但需要恢复供水供电用于拆除违法扩建部分。于是，2月16日城管部门暂时恢复水电。

　　3月7日，城管部门入户查看，违规业主已经拆除室内增设的墙体，恢复了窗户墙体并拆除扩建钢架底板，已落实整改。

　　“但现在的症结在于钢架下伸部分”，嘉莲城管中队执法人员表示，4月份谢女士又来投诉，要求楼上业主切除钢架下伸部分，“禾丰新景小区安装防盗网属于小区公约，经业主大会通过，防盗网下伸的情况，其他业主家也存在。”

　　此外，城管部门明确，已经告知违规业主拆除余留的下伸钢架。

　　律师：物业管理存在瑕疵

　　福建旭丰律师事务所高级合伙人王鹭杰律师表示，依据《福建省物业管理条例》第五十二条规定：“物业服务企业发现业主或者物业使用人违反法律、法规以及管理规约或者临时管理规约的，应当予以劝阻、制止，经劝阻、制止无效的，应当在十二小时内告知业主委员会或者临时物业管理委员会，并根据管理规约的规定采取临时管理措施;对违反法律、法规的行为，应当在十二小时内报告有关部门。”

　　因此，王鹭杰律师认为，在这个事件中，物业公司在小区房屋装修监管过程中应当全面履行告知、发现、制止和报告的职责，未及时履行法定报告义务的，确存瑕疵。

　　此外，《住宅室内装饰装修管理办法》也规定，物业公司应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人，并定期对业主的装修行为巡查管理，及时发现是否存在违规装修情形。一旦发现装修人或者装饰装修公司存在违规行为的，物业公司应立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

　　依据《厦门市城市管理行政执法程序规定》第一百二十九条规定，对责令限期拆除违法建设的行政处罚(处理)决定，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行的，城管执法部门可以依法强制拆除。违规业主未整改到位，城市管理行政执法局可以依法作出行政强制拆除决定。

　　“但鉴于该事件受疫情影响，且违规业主业已拆除违章部分”，王鹭杰律师说，应认为城市管理行政执法局执法行为未存在程序瑕疵。

　　目前，针对天花板上被打穿的洞，谢女士表示，经过调解，物业答应会先联系工程队将破损的位置修补好。

　　同时，福建英合律师事务所高级合伙人张洁律师也提醒广大业主群众，在自身权益遭受侵害时，应及时做好损害和沟通证据的保全工作。另外还可以通过业主委员会出面协调，维护自身权益。

　　值班编辑：林少颖 审核：方琮 高奇