当前我国城市更新尚处起步阶段，形成有机可持续、可复制的市场化城市更新模式，是推动推广城市更新发展的关键所在。目前城市更新市场化主要存在合作开展难、运营收益低、改造代价大“三个堵点”，亟需寻找有效破解方式。调研发现，马鞍山市“创客+”文创产业园城市更新项目（以下简称“创客+”项目），以市场化方式，整体承租国有存量旧厂资产，通过分工明确长期稳定的合作机制、务实清晰低成本的运营模式，和集约不浪费的投资逻辑“三个法宝”，在政府“零投入”的情况下，既盘活了存量包袱，又实现了提升区域业态、集聚文创产业的城市更新目标，对构建以运营为核心的有机可持续城市更新市场化模式，具有借鉴意义。

　　作者：赖行健 魏劭琨

　　一、城市更新的市场化存在“三个堵点”

　　城市更新的市场化在于项目要有收益、能盈利。目前城市更新项目经济性不强、项目不赚钱的情况尚较普遍，其核心是在合作机制、运营方式、改造投资存在“三个堵点”。

　　（一）合作机制不通畅，合作成本高。一是国企与民企合作存在显性、隐性壁垒。比如，有些地方政府基于国有资产管理办法规定国有资产租期只能为五年，导致国有资产无法通过长期合作实现更新。许多制度、机制虽充分考虑了国有资产流失、反腐败等风险问题，但却忽略了城市更新需要多主体合作的客观需求，教条僵化情况较明显。二是合作程序繁琐、成本高。尚存在资产价值评估难、“工改商”“工改住”等土地性质转变成本代价高、中间环节多、合作程序繁琐等问题。

　　（二）运营方式不通畅，盈利能力差。一是运营定位不清。贪大图洋情况仍然存在，项目过于追求形象和影响力，而偏离市场真实需求，导致无法实现可持续收益。二是运营模式不清。对房地产拆建“老路”的依赖依然存在。在设计项目时首先想到的是怎么拆建和出售，而不是通过市场化运营激活现有物业和存量资产。三是运营能力不足。缺少有市场敏锐度、能激活物业商业价值、吸引企业客流的专业化运营团队。

　　（三）改造代价大，投资浪费明显。一是投资改造没有对应需求。对于投资的认识尚停留在房地产增量时期，没有与城市更新、有机改造等新需求结合。只重视重资产投资，而忽略了氛围营造、产业服务、活动推广等创造收益的“软投资”。二是投资改造没有对应效益。过于看重投资规模和资产规模，而没有从效益和收益的角度去评估投资规模的合理性，往往造成投资体量大却经济性差。

　　二、“创客+”案例的“三个启示”

　　“创客+”项目是马鞍山雨花区2018年启动的，以市场化方式通过城市更新盘活国有存量资产的案例。该项目通过“长期承租+轻改造”的模式，将国有废旧厂房改造成现代文创产业园。2022年，该项目入驻企业176家，数量多、价值高，入园客群人数多、消费积极性高，园区社会价值明显。该项目长年盈利，2022年预计实现运营收入3000万元，经济效益突出。总结“创客+”项目经验，其核心是在合作机制、运营模式、投资逻辑三个方面以符合商业逻辑的市场化方式进行了务实创新。

　　（一）合作机制长期稳定，责任分工明确

　　一是国企民企合作租约长期稳定。项目由马鞍山雨花区政府协调，引进广东先进的市场化专业运营企业（马鞍山创客加文化创意产业园投资有限公司），通过长期租赁国有资产的方式，由运营团队整体承租中钢集团的原马鞍山矿山研究院5万平米旧厂房20年，保障了运营团队的长期权益，从而实现国企获得稳定租金、民企得以放心运营的成效。

　　二是责任收益分工明确。项目责任根据 “谁专业、谁负责”原则，项目收益根据“谁投资、谁受益”原则，由运营企业负责项目的轻改造投资和后续的招商运营，并根据运营情况自负盈亏。而中钢集团则通过每年固定的600万元租金收入“转负为正”，解决了园区每年修缮费的“包袱”，双方实现了共赢。

　　三是低成本的使用功能调整。项目经政府审批，在用地性质不变的前提下，将建筑使用功能从工业调整为商业用途，既保障了文创园经营的合规性，又避免了改变土地性质所需补交的土地出让金成本，使得项目得以低成本运营。

　　（二）运营模式务实清晰，运营成本低廉

　　一是定位紧靠实际需求。项目没有好大喜功照搬大城市的“洋经验”、引进国际“大项目”。而是在马鞍山市居民实际消费能力的基础上、工业城市转型的需求上和文创产业发展的短板上，将园区合理定位为“本地居民向往的文创园区”，使得项目热度高人气旺，成为了马鞍山的网红打卡地，充分契合了百姓的消费意愿。

　　二是运营模式清晰。项目没有走“地产平衡”“运营补贴”等老路，而是坚持发挥团队专业的运营、招商能力，通过租金、股权投资等运营收入实现资金平衡。项目经过5年运营，孵化出了网络直播基地、首饰设计工作室、庄园婚庆酒店、“麦书阁”书屋咖啡馆等一批商业价值高、盈利能力强的新型文创企业。

　　三是“用尽用好”原有物业，节约改造成本。项目没有大拆大建，而是完全保留了矿山研究院原有的工业格局，充分发挥 “工业风”文化价值，“动线做商业、静线做办公”，将原办公楼依旧作为办公区域，用于初创企业办公，将宽敞的原厂房轻微改造分割，变成“工业风”浓厚的时髦商业区。

　　（三）投资逻辑集约高效，注重效益效率

　　一是“边运营边投资”，根据运营反映的实际需求再酌情追加投资。项目在对地下管网、街道路面等基本设施修缮后便开展运营，后续再根据园区实际运营需要追加投资，既减轻了前期投资压力、缩短了改造周期，又避免了装修改造不符合入驻企业需求而二次改造的浪费，大大降低了投资成本。

　　二是“重软轻硬”，重“软配套”，轻固定资产投资。项目以营造文艺氛围、社区氛围、创业氛围为目标，着重投入小、辐射广、效果好的“软配套”——近60%投资为“星空夜市”文化艺术主题展览等活动和街区步道绿化亮化、公共休闲空间营造、艺术装饰布景等软设施建设。大金额的重资产投资反而能少则少。

　　三是“先投资改造后备案”。雨花区对于外立面装修、园区内绿化等轻改造内容创新采用了“先改造后备案”的方式，减少了项目的审批周期、加快了改造进度，从而减少了项目的建设周期，节省了改造成本。

　　三、通过“三个减少”推动城市更新市场化

　　“创客+”项目证明，推动城市更新市场化要重点从减少合作壁垒、减少运营成本、减少投资浪费三个方面着手。

　　（一）建立国企社会资本合作机制，减少合作壁垒

　　一是将存量资产的市场化盘活作为国有企业和城投公司的考核指标，创新机制激活国有企业参与城市更新积极性，增强国企城市更新市场化合作意愿。二是适度放宽国有资产出租的年限规定，允许国有资产以城市更新的方式长期市场化合作，放宽国有企业与社会资本在城市更新领域的合作边界。三是鼓励国企以资产入股、收益分成等市场化合资合股方式与社会资本开展城市更新合作，以合作替代交易，从而降低交易和合作成本，实现共赢共享。四是设立试点探索形成由国企承担重资产投资任务，社会资本负责运营盈利的互补合作模式。

　　（二）打破制约运营的体制机制，减少运营成本

　　一是在不转变土地性质的情况下允许建筑使用功能转变，并在国家层面统筹探索在城市更新领域不增加额外成本的用地性质兼容和用地性质转变等政策，进一步释放被土地和空间资源错配所限制的潜力活力。二是不增收改变资产使用性质所带来的税费、出让金等中间成本，尤其是对“工改商”“工改保”等“成本敏感型”项目，不增收土地出让金、印花税、增值税、所得税等中间成本。三是允许“先改造后备案”等便捷化城市更新审批政策，允许经营者在安全范围内对建筑外观等进行“微改造”，减少城市更新审批手续流程。

　　（三）围绕城市更新实际需求重新调整投资要点，减少投资浪费

　　一是从重视资产规模转变至重视资产收益率、资产使用效率、资产社会效益等资产质量的管理，改变国企和国有资本对投资的重视要点。二是从对不动产等重资产的抵质押间接融资向股权、运营权、收益权等轻资产直接融资转变，改变保险、信托、AMC等金融机构对投资的重视要点。三是引导信贷资金从建设类科目向运营类项目倾斜，改变银行信贷支持的重视要点。