物业服务合同纠纷频发，影响居民的正常生活秩序。其量多面广易激化的特点，成为影响社会和谐稳定的较大隐患。郴州市安仁县人民法院积极探索化解物业服务合同纠纷新方法，构筑县诉源治理中心、县物业行业协会诉源治理工作站、县人民法院物业纠纷调解工作室的“1+1+1”物业解纷新模式，2023年物业类纠纷成讼率同比下降60.3%。

　　构建诉源治理模式

　　推行物业服务合同纠纷调解平台

　　按照点、线、面相结合的诉源治理工作思路，构筑县诉源治理中心、县物业行业协会诉源治理工作站、县人民法院物业纠纷调解工作室的“1+1+1”诉源治理新模式。

　　建立平台。在县人民法院办公楼一楼设置县人民法院物业纠纷调解工作室，安排2名特邀调解员常驻，方便来访和调解。

　　创新机制。出台致拖欠物业费业主的《物业行业诉源治理工作函》、致拖欠物业费业主所在单位的《物业行业诉源治理工作协助函》等，累计下发200余份，化解物业行业矛盾纠纷于萌芽。

　　诉前化解。组织20名调解员进入小区开展入户调查、现场勘验，寻找解决物业矛盾纠纷的突破口。派出3名员额法官对小区物业行业诉源治理的诉前调解进行现场指导，在查明事实、分清是非的基础上，通过委派调解、特邀调解等方式组织双方当事人协商，将物业行业矛盾纠纷化解在诉前。

　　开展业务培训交流

　　推动物业服务合同纠纷源头治理

　　专业培训。开展“民法典视野下的物业服务”诉源治理培训，邀请县司法局、县住建局、物业企业管理人员、调解员及法院部分物业服务纠纷主审法官轮流主讲，提升行业调解员的调解能力和水平。

　　座谈探讨。组织县住房保障服务中心、县物业协会和物业服务企业定期召开座谈会，会商物业服务合同纠纷诉源治理工作，分析纠纷多发原因，寻求应对举措。

　　夜话交流。针对物业服务合同纠纷往往源于业主、物业服务企业、房地产开发商三方信息的不对称而成为三个“熟悉的陌生人”等状况，把调解员分为工作组，先后下沉12个小区，开展诉前调解工作，召开小区物业行业诉源治理夜话会6次，促成小区业主、房地产开发商和物业服务企业三方对话交流，促进物业服务纠纷早发现、早反馈、早化解。

　　开展巡回审判

　　推进物业服务合同解纷纵深发展

　　庭审旁听。县人民法院对那些不愿或者不能参加诉前调解的物业服务合同纠纷案件，立案受理后，在物业小区开展巡回审判，邀请其他业主与物业服务企业参加旁听，让双方主动学习庭审规则、法律知识。

　　庭后互动。庭审结束后，法官现场组织物业服务企业与旁听人员交流互动，围绕物业费、公共费用分摊纠纷等问题现场答疑解惑，就物业企业服务质量不达标、不到位等问题倾听业主意见建议，让企业认领“问题清单”，提高服务质量。目前，巡回审判已开展28件次，不少物业服务合同纠纷“化于未发、止于未诉”，收到了“审理一案、教育一片、规范一方”的社会效果。